不動産を売買・交換するとき
◎不動産の売買（事例1）
言うまでもなく不動産はたいへん高価な財産です。後々に後悔しないため
にも、土地や建物を売るとき買うときにはその対象不動産の本当の価値（適
正価格）を知ることが大切です。
法人が取引当事者の場合、会社内部の稟議・決裁資料として活用できま
す。大規模画地、不整形地、貸ビル、継続家賃、借地権、借地権更新料等価値
判断の難しい土地、建物の場合、鑑定評価をおこなえばスムーズな取引ができま
す。
》》事例1 大規模画地の評価へ
◎不動産の交換（事例2）
物件を交換するとき、交換資産の評価を適正に行わないことで、頻繁
に紛争が生じています。
特に税法上の交換の場合は、価格的には交換する資産の評価額の差額が、
金額が大きい方の20％以内でなくてはなりません。鑑定評価を事前にして
おけば安心して取引を進めることができます。
法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の取
引等も税務上厳しくチェックされますので、鑑定評価をしておくことが必要
です。
》》事例2 不動産の交換の評価へ
事例1 《不動産の売買（大規模画地）の評価》
作成中
》》このページのトップに戻る事例2 《不動産の交換（親族間）の評価》
ご相談内容個人の方からのご相談で、「ある親族と不動産（更地どうし）の交換を予定しているが、路線価を調べたところ高い方の不動産との差額が20％以内ではない。今のままでは税法上の交換が認められず、税金が発生してしまう。何とかならないか｣という相談でした。
当事務所では、早速現地調査に着手したところ、相談者のお持ちの不動産（対象不動産A）が個性のある不動産であることが判明し、直ちに鑑定評価に着手しました。
物件内容
対象不動産A
所 在 地：東京都○○区
用途地域：近隣商業地域（建ぺい率80％、容積率300％）
土地面積：200㎡（60.5坪）
道 路：15ｍ区道
路 線 価：800,000円/㎡（価格比 100）
概 要：間口7ｍ、奥行29ｍ、矩形の中間画地
対象不動産B
所 在 地：東京都○○区
用途地域：住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）
土地面積：200㎡（60.5坪）
道 路：8ｍ区道
路 線 価：600,000円/㎡（価格比 75）
概 要：間口12ｍ、奥行17ｍ、矩形の中間画地
評価方法
路線価は、あくまでも当該道路に面する標準的な画地（標準的な間口・整形地・中間画地）の価格を表したものです。対象不動産Aは間口が狭く、奥行きも長いので価格は安くなります。
対象不動産Bは間口を奥行きのバランスも良く、標準的な画地です。
Aの標準画地価格
970,000円/㎡と査定（価格比100）
Bの標準画地価格
730,000円/㎡と査定（価格比75.3）
Aの鑑定評価額（価格比100）
[個別的要因]
970,000円/㎡ × 90/100 × 200㎡ ＝ 174,600,000円（価格比100）
＊[個別的要因]
間口狭小 ▲5
奥行長大 ▲5 計▲10
Bの鑑定評価額
[個別的要因]
730,000円/㎡ × 100/100 × 200㎡ ＝ 146,000,000円（価格比83.6）
ポイント
①鑑定書を取らなかった場合
価格比が100対75で、所得税等の税金が課税される。
②鑑定書を取った場合
価格比が100対83.6で、所得税等の税金が課税されない。
なんと、鑑定書を取ったおかげで、税金が課税されずに土地が有効利用されました。
路線価のみを頼りに考えていたことが誤りだったのです。やはり、なんでも素人判断せずに専門家に相談すべきなのです。
解 説
物件を交換するとき、交換資産の評価を適正に行わないことで、頻繁に紛争が生じています。
特に税法上の交換の場合は、価格的には交換する資産の評価額の差額が、金額が大きいほうの20％以内でなくてはなりません。鑑定評価を事前にしておけば安心して取引を進めることができます。
特に、法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の取引等は税務上厳しくチェックされますので、鑑定評価をしておくことが必要です。
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メリット
★ 鑑定評価書があれば、物件の信頼性を高め、円滑に売買取引を進められ
ます。
★ 法人が取引当事者の場合、会社内部の稟議・決裁資料として活用でき
ます。
★ 大規模画地、不整形地、貸ビル、継続家賃、借地権、借地権更新料等価
値判断の難しい土地、建物の場合、鑑定評価をおこなえばスムーズ
な取引ができます。
★ 法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の
取引等の場合、鑑定書があれば、税務署もスムーズに通ります。
