不動産の担保価値
◎不動産の担保評価
不動産を担保に事業資金等の融資を受けようとする場合に、鑑定評価書が
あれば借りられる金額の予想がつく、鑑定書の金額一杯まで融資が受けられ
る場合があるなど便利です。
逆に担保に取る場合は、鑑定書があれば安心して融資することができ手続
きもスムーズになり、スピーディーな融資が可能になります。
事例1 《担保不動産の評価》
ご相談内容
個人のオーナー様からのご相談で、『ある新規事業を計画していて、自宅を担保に事業資金を銀行から借りる予定でいる。自宅のある渋谷区松濤は最近地価の値上がりが顕著で、路線価の何倍もしていると聞いているが、銀行が｢せいぜい路線価の1.3倍まで、地価公示価格もそんなに高くない。｣と思うような融資額が確保できない。
また、「銀行の内部評価では、掛け目があり銀行の内部評価の70％しか貸さない。そちらの費用で鑑定書をとればその評価額を参考にし、なおかつ掛目100％まで融資する。｣と言っている。』といったご相談でした。
当事務所では、渋谷区松濤は住宅地の中では日本一の住宅地で、最近値上がりが顕著であるという情報を掴んでいたため、直ちに鑑定評価に着手しました。
物件内容
所 在 地：東京都渋谷区松濤
用途地域：第1種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％）
土地面積：629㎡（190坪）
建 物：鉄筋コンクリート造スレート葺2階建の居宅（築後約34年）
評価方法
路線価（平成18年1月現在）は㎡あたり720,000円（2,400,000円/坪）でした。実勢価格（実際の取引事
例）は1,450,000円/㎡（4,800,000円/坪）で実勢価格はなんと路線価格の約2倍でした。
地価公示価格はまだ実勢を反映していないため、若干安目には算定されましたがなんとか範囲内に入
りました。
鑑定評価方式は取引事例比較法を採用し、取引事例は実勢価格を反映した最新の事例が入手できまし
た。
ポイント
①鑑定書を取らなかった場合
「路線価」 「面積」「倍率」「掛目」
融資額 412,000,000円（ 720,000円/㎡ × 629㎡ × 1.3倍 × 0.7 ）
②鑑定書を取った場合
「鑑定額」 「面積」「掛目」
融資額 912,000,000円（1,450,000円/㎡× 629㎡ × 1.0 ）
③差額
融資額 500,000,000円（ 912,000,000円 － 412,000,000円 ）
なんと、鑑定書を取ったおかげで、5億円も多く融資をうけることができました。
土地の値上がり傾向の時期であったので、かなりの差が出ましたが、鑑定書を取ることにより少なくとも、掛け目いっぱいの融資を受けられる場合も多いのです。
解 説
鑑定評価書があれば借りられる金額の予想がつく、鑑定書の金額一杯まで融資が受けられる場合があるなど便利です。
逆に担保に取る場合は、鑑定書があれば安心して融資することができ手続きもスムーズになり、スピーディーな融資が可能になります。
メリット
★ 融資を受ける場合、鑑定評価書があれば借りられる金額の予想がつく、鑑
定書の金額一杯 まで融資が受けられる場合がある。
★ 担保に取る場合は、鑑定書があれば安心して融資することができ手続きも
スムーズになり、 スピーディーな融資が可能になります。
