東京都 北区(赤羽) 不動産鑑定 不動産評価 土地評価 相続財産等の時価評価 広大地評価 借地権 立退き料等の専門家です

借地権・底地・更新料・建替承諾料・借地条件変更承諾料等


「あなたは、借地権のことで悩んでいませんか?」

「あなたは、底地を買い取ったり、売却したいと思っていませんか?」

「あなたが払おうとしている、更新料建替承諾料借地権条件変更
  承諾料は妥当ですか?」



◎借地権の評価(事例1)

  借地権は、地代の額、継続年数、建物の経過年数・構造・朽廃の
 程度等で変化し、定期借地権もあり千差万別です。不動産鑑定士を
 うまく活用することをお勧めします。     
                                   》》事例1 借地権の評価へ

◎底地の評価(事例2

  底地は、一般的には流通性がありません。売却したくても現在の
 借地人に売却するのが普通です。路線価の底地割合は全く参考にな
 りません。不動産鑑定士の鑑定書を取るのが良い方法です。

                     》》事例2 底地の評価へ

                        
◎更新料建替承諾料、借地条件変更承諾料、名義書換料の水準
 (事例3)

  更新料、建替承諾料、借地条件変更承諾料、名義書換料なども
 不動産鑑定士の調査の対象となります。

                   》》事例3 更新料等の水準へ
 

事例1 《借地権付建物の評価》

  ご相談内容

   オーナー様からのご相談で、「現況の建物は築年数が古く、売却してマンションに
  買換えたい。借地権は難しいので、鑑定書をとり、それを参考に売却を進めたい。」
  といったご相談でした。

     早速、当事務所は調査を開始しました。

 
物件内容

      所 在 地:東京都○○区
     用途地域:第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率300%)
     土地面積:121u(36.6坪)      所 在 地:東京都○○区
     建  物:木造2階建の居宅 90u(27.2坪)  (築後約17年)
     月額地代:20,130円(550円/坪)
 
  評価方法

     「借地権付建物」の評価は、@借地権は差額賃料還元法(収益還元法)及び慣行的借地
    権割合を基に求めた両価格から借地権価格を求め、A建物は建物の再調達原価から減価
    修正を行って、積算価格を求め、最後にB借地権価格と建物価格を合算して鑑定評価額
    を25,400,000円と決定した。

     A.借地権価格
     ・差額賃料還元法を基に求めた借地権価格 21,800,000円
     ・慣行的借地権割合を基に求めた借地権  18,700,000円
     ・借地権価格                           21,800,000円(差額賃料還元法を採用)
                                           (更地価格に対する割合 55.5%)

     B.建物価格                               3,600,000円

     C.鑑定評価額                            25,400,000円


  ポイント

      借地権価格には路線価の借地権割合が存在するが、路線価の借地権割合はあくまでも
    その地域の標準的な建物経過年数、標準的地代水準等を勘案した割合であり参考になら
    ない。地域の慣行的割合や地代と公租公課との関連、還元利回り等から収益還元法を採
    用しないとわからない。
    を25,400,000円と決定した。

    今回の鑑定を行った結果の借地権割合は55.5%でした。(路線価の借地権割合は60%)
    借地権価格を求める場合も、不動産鑑定士をうまく活用することをお勧めします。

  解  説

      後日、オーナー様に結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額とほぼ同じ
    金額で売却をしたようです。大変に感謝されました。
     借地権価格は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そん
    なとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ち
    ます。

     借地権価格は、住宅用、営業用(事務所・店舗)、賃貸借契約の継続年数、公租公課

    と地代とのバランス、建物の最有効使用との開差、建物の経過年数等により変化します。
    そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。

事例2 《底地の評価》


ご相談内容

     オーナー様からのご相談で、「東京都○○区に底地を持っているが、高齢になった
   ために売却し、現金化したい。底地は相場が難しいので鑑定評価書をとり、それを
   参考に売却を進めたい。」といったご相談でした。
   早速、当事務所は調査を開始しました。

物件内容

    所 在 地:東京都○○区
   用途地域:第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率300%)
   土地面積:109u(33坪)

   地  代:月額支払賃料:19,087 (661円/坪)


 評価方法


 今回の「底地」の評価は、借地人に売却する場合の「限定価格」と第三者に売却する場合の「正常価格」の両方を求めるものである。

 借地人に売却する場合の「限定価格」の底地の評価手法は、差額賃料還元法及び慣行的借地権割合を基に求めた借地権の正常価格更地価格から控除して求める。

 第三者に売却する場合の「正常価格」の底地の評価手法は、更地価格に(第三者間取引を仮定する)底地割合を乗じて求めた価格及び実際支払賃料から必要諸経費を控除して得た純収益を還元利回りで還元して収益価格から求めた。

 
A.借地人に売却する場合の「限定価格」
 ・差額賃料還元法で求めた借地権価格     22,200,000 円 
 ・慣行的借地権割合を基に求めた借地権    18,400,000 円
   ・ 借地権の正常価格                 22,200,000 円(差額賃料還元法を採用)
  ・借地人に売却する場合の「限定価格」の底地価格 
8,400,000 円
           (更地価格に対する割合 27.5%)                [更地価格]   [借地権価格]
                                                                       (30,600,000円−22,200,000円)      

B.第三者に売却する場合の「正常価格」
 ・慣行的底地割合を基に求めた底地価格      4,590,000 円
  差額賃料還元法で求めた底地価格          4,620,000 円
   ・ 底地の正常価格                   4,620,000 円(差額賃料還元法を採用)
      
(更地価格に対する割合 15.1%)  


ポイント

 底地は、路線価の底地割合は全く参考にならず個別性が強く鑑定評価を取ることが結果的にオーナー様の問題解決に役立ったと思います。
 
 底地という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポイントです。


解  説

 
 後日、オーナー様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額で借地人に売却したようです。大変に感謝されました。

 底地価格は、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。

 適正な価格を知ることで、円滑な交渉が可能になります。

  底地は地代の額、継続年数、建物の経過年数・構造・朽廃の程度等で変化し、千差万別ですそんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。


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事例3 《更新料、建替承諾料等の一時金》


      ◎更新料

       更地価格(実勢価格) ×
3.5%前後

       地代(更新直前の月額地代) ×
36か月〜120ヶ月分


    ◎建替承諾料

           更地価格
×
1〜3%(期間延長を伴うも 5〜6%


   ◎借地条件変更承諾料
非堅固から堅固建物へ

     
更地価格 × 10%

         
     ◎名義変更承諾料

      
借地権価格 × 10%


  *上記の水準は一つの目安です。各水準は地域、慣習等により多少異な
    ります。


                                              
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メリット


    ★ 現在の適正な借地権価格、底地、更新料等を知ることで、円滑
            な 交渉が可能になります。

   
 




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