東京都 北区(赤羽) 不動産鑑定 不動産評価 土地評価 相続財産等の時価評価 広大地評価 借地権 立退き料等の専門家です

家賃や地代交渉をするとき




「あなたは、今借りている建物の賃料や土地の地代
                                                    『適正』だと言い切れますか?」

 

継続家賃の評価(事例1


   あなたが借りている(貸している)建物の家賃は適正でしょうか。不動産
 鑑定士を活用し、家賃の水準改定額を把握することで、お客さまの問題
 を解決します。

  新しく建物を貸す場合、家賃の鑑定書を取ると妥当な家賃が把握でき
 ます。


                 》》事例1 継続家賃の改定の評価へ 

地代の水準(事例2


   あなたが借りている(貸している)土地の地代は適正でしょうか。不動産
 鑑定士を活用し、地代の水準改定額を把握することで、お客さまの問題
 を解決します。


                       》》事例2 地代の水準へ

 

事例1《継続家賃の改定》

         
   ご相談内容
        
オーナー様からのご相談で、「3年前に現在の建物を投資用で購入したが、家賃が周辺に比べて割安である。家賃の改定をしたいが、新規家賃はともかく継続家賃は難しいので鑑定評価書をとって、その鑑定書を基にテナントとの交渉を有利に行いたい。交渉がうまくいかなければ、非訟事件もしくは裁判で交渉したいと思っている。」といったご相談でした。

早速、当事務所は調査を開始しました。

 物件内容

      所 在  地:東京都○○
     用途地域: 商業地域(建ぺい率80%、指定容積率500%、基準容積率327%)
     建   物: 鉄骨鉄筋コンクリート造8階建の事務所付倉庫ビル(築後約34年)
     建物面積: 延 5,182u

     テナント :  倉庫、事務所が入居 現行月額支払賃料:8,500,000 円

    評価方法


 継続家賃の評価手法は非常に難しく、A.差額配分法 B.利回り法 C.スライド法 D.賃貸事例比較法の4手法がある。賃貸事例比較法は当該物件と契約の経緯、年数、賃貸規模、用途等が同じ賃貸事例を収集して分析する手法であるが、実務的には適用が困難である。よってA〜Cまでの3方式を適用する。
 
 A.差額配分法
  ・当該不動産を新規に賃貸する場合の新規家賃を求め、当該新規家賃から現行家
      賃を控除した差額部分を求め、当該差額部分の半分を現行支払賃料に加算して
      差額配分法による家賃とする。
  ・差額部分の配分は折半法を多く採用する。

 B.利回り法
  ・現行家賃を定めた時点における基礎価格に対する純家賃利回り(継続賃料利回
      り)を求め、次に現在時点の基礎価格に当該継続賃料利回りに乗じて得た額
      に、現在時点の必要諸経費を加算して求める。
 
 C.スライド法
   ・現行家賃を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点に
     おける必要諸経費を加算して求める。
   ・変動率は、土地価格の推移、建物価格の推移、企業物価指数、消費者物価指数
     等を使用する。店舗等の場合は、当該店舗の売上高や営業利益の推移等を使用
     する場合もある。
 
 上記で求めた3試算価格を調整して、継続家賃を求める。

 ポイント

 
現在建っている建物は築後約34年経っていますが、当該地域の家賃上昇圧力が強い地域で、発展している地域でした。東京23区内は土地価格も上昇しており家賃の市場性のある地域でした。

 A.差額配分法 9,662,600 円 (+13.7%) B.利回り法 9,413,000 円 (+10.7%) C.スライド
法 8,780,300 円(+3.3%)が求められ、3価格のほぼ中庸値の鑑定評価額を
9,285,000 円
(+9.2%)
と求めました。

 継続家賃という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポ
イントです。金額的には年9,420,000 円の得になりました。

 解  説

 
 後日、オーナー様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額で解決をしたようです。大変に感謝されました。

 継続家賃は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。

 適正な賃料を知ることで、円滑な交渉が可能になります。

  継続家賃は住宅用、営業用(事務所・店舗)、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。


                                                                                           
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事例2 《地代の水準》


◎東京都23区内の商業地の平均的活用利子率     1.41%(平成18年)

◎東京都23区内の住宅地の平均的活用利子率     0.83%(平成18年)

◎埼玉県4市内の商業地の粗利回り            1.56%(平成15年)

◎埼玉県4市内の住宅地の粗利回り            0.70%(平成15年)


◎東京都23区内の商業地系の対公租公課倍率    4.12倍(平成18年)

◎東京都23区内の住宅地系の対公租公課倍率    4.06倍(平成18年)

◎埼玉県4市内の住宅用地の対公租公課倍率   3.5倍 (平成12年)

◎埼玉県4市内の住宅用地の対公租公課倍率     3.6倍 (平成12年)
 

    出典 「継続地代の実態調べ(平成18年版)日税不動産鑑定士会」
 
       「継続地代の実態調査書(さいたま・上尾・桶川・北本の
                  4市域)(平成15年版)著者 不動産鑑定士 川名俊行氏」



 ・旧借地法の事例より
 ・平均的活用利子率:年間地代/(路線価÷0.8)
 ・粗利回り:年間地代/(路線価÷0.8)
 ・公租公課:年固定資産税額+年都市計画税額
 ・埼玉4市:さいたま市、上尾市、桶川市、北本市
                                        


 
                                                                                           
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メリット

★ 現在の適正な賃料、地代、立退き料を知ることで、円滑な交渉が可
   能になります。

          




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